防城港市房地产领域“问题楼盘”

化解处置指导意见（试行）

为妥善处置全市房地产开发项目历史遗留问题，扎实推进解决“问题楼盘”，保障购房群众切身利益，结合我市实际，制定本指导意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，紧紧围绕自治区第十二次党代会和市第七次党代会的决策部署，坚持以人民为中心的理念，以维护人民群众利益为核心，以问题为导向，坚持依法行政，加大力度分类化解处置房地产领域“问题楼盘”，采取有力措施及时消除不稳定因素。

二、工作目标

通过深入开展“问题楼盘”化解处置专项行动，分类化解房地产领域历史遗留问题，保障购房群众合法权益，维护社会和谐稳定，建立和完善防范“问题楼盘”制度机制，实现减少存量、杜绝增量目标。

三、基本原则

（一）政府统筹，企业主体。各县（市、区）人民政府统筹协调，成立“问题楼盘”化解处置工作机构，组织相关部门扎实有效推动“问题楼盘”化解，严格“问题楼盘”界定，督促指导开发商直面问题，认真履行化解“问题楼盘”的主体责任，积极主动解决问题。

（二）尊重历史，依法依规。充分考虑国家经济结构转型、支持企业发展、解决群众诉求的实际，客观妥善处理发展中的历史遗留问题，处置工作既要坚守底线、不碰红线，又要针对特殊问题以特殊手段依法依规力求问题解决。

（三）民生优先，维护稳定。妥善处理购房群众办证与建设主体补缴税费、违法行为追究的关系，在购房群众履行完自身义务并能提供购房发票、房屋产权清晰、质量安全及消防有保障的前提下，按照“通力合作、追办分离”的方式，先行为购房群众办理不动产权登记，维护社会大局稳定。

（四）问题导向，分类施策。全面摸排梳理房地产项目存在的问题，根据不同“问题楼盘”制定化解处置方案，先易后难，重点攻坚，全面推进。做到一盘一策一专班，明确责任人，全过程跟踪。

（五）强化监管，健全机制。相关行业监管部门要举一反三、依法行政，严明工作纪律，避免以权谋私的违法违纪行为和优惠政策被不良企业滥用，对需缴纳的相关税费由相关职能部门依法追缴，对失信企业依法依规予以处置。强化过程监管，健全长效工作机制，全面遏制新增“问题楼盘”。

四、分类施策

房地产领域“问题楼盘”是指在建设、销售、交付、登记过程中出现烂尾停工、逾期交房、登记要件不全或缺失、违规销售等问题，开发商短期内难以解决、引发群众集访，被房地产领域信访突出问题化解专项攻坚行动领导小组认定后纳入“问题楼盘”化解处置台账的楼盘。要严禁扩大“问题楼盘”适用范围，杜绝房地产项目随意搭车、弄虚作假等行为。

（一）资金链断裂导致逾期交房的“问题楼盘”化解处置由属地政府及其相关部门具体负责，对项目进行全面排查梳理，核清规划建设手续办理情况、销售情况、债权债务情况以及工程质量安全情况。

1.对不具备继续推进条件的开发项目，依法通过破产重整方式解决遗留问题。对债务问题复杂、诉讼周期长、自救效果不明显，开发商无力筹集续建资金，但还有资源可用的项目，可报请属地政府统筹研判后，引导开发商或债权人推动项目（企业）破产重整解决后续工程建设问题。

2.对具备继续推进条件的开发项目，督促指导续建楼盘的参建单位之间重新约定楼盘的开工、竣工时限，严格执行协议并加强监督管理，强化续建楼盘商品房预售资金、建设资金的监管，确保续建资金用于工程建设，督促按期交房。

（1）开发商有能力化解问题、推进建设积极性高的项目，可报请属地政府提供政策支持，制定续建方案，明确续建主体，通过以资产换资金、部门搭建平台等方式，千方百计筹集收尾工程资金，有序推进项目建设，加快交付进程，确保项目尽快完工达到交房条件。

（2）引入新的开发商续建。对原开发商资金不足、债务问题严重，自身无法复工的项目，优先由属地政府及其相关部门通过搭建平台等方式开展招商，积极引入社会资本完成项目后期建设，鼓励相邻地块联合开发，报请属地政府同意后提供审批绿色通道、费用缓交等政策支持。在引入社会资本无望的情况下，可由市、区两级城投公司对项目资产情况进行核算评估，开发商用项目资产作为抵押或公司股权进行融资，市、区两级城投公司快速注入资金进行续建，代为支付工程款直至工程交付使用。

（3）引导购房业主自救。对开发商暂时无力复工、剩余工程建设资金缺口小、购房业主自救积极性高的项目，可由属地政府及其相关部门引导相关权益人组建业主自救组织，筹集续建资金，寻求有实力、有意愿的施工企业完成工程续建，报请属地政府同意后予以政策支持。

（4）因涉法涉诉被司法查封冻结的楼盘，可由属地政府及其相关部门督促开发商用自身其他资产或第三方提供担保替换被查封冻结的财产。涉及超标的查封部分，开发商提出执行异议申请，法院依法予以解封，为下一步筹集资金腾出一定空间。

（二）预售资金监管账户被查封的“问题楼盘”化解处置根据相关法律法规的规定，商品房预售款监管账户发挥了优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，法院在查封或者划扣预售资金监管账户的资金时应更为审慎。住房城乡建设部门要及时与法院沟通，做好预售资金监管账户的信息共享。创新监管模式，由政府开设账户监管预售资金，监管账户的资金必须优先保障用于支付工程款、农民工工资、政府行政性收费等必要支出。

（三）不能通过竣工验收备案的“问题楼盘”化解处置开发项目不能通过竣工验收备案的原因、类型多种多样，市、县两级住房城乡建设、自然资源等部门要在本级党委政府统一领导下，对症下药，分类处理。

1.因施工等资料缺失无法办理竣工验收备案的楼盘。符合规划、施工图纸设计，但因经济纠纷造成五方责任单位不在竣工验收合格报告上签字影响项目竣工验收备案的，由开发商提交担保金额为有争议部分造价的、以相关单位为受益人的担保财产或支付担保（银行不可撤销保函），保函有效期至双方纠纷处理完毕或法院判决执行完毕。住房城乡建设部门要督促五方责任单位履行相关手续，在五方责任单位履行职责后出具竣工验收备案手续；若五方责任单位不履行职责，由住房城乡建设部门向五方责任单位书面函告，自发出书面告知10个工作日后，仍不予配合的，由住房城乡建设部门督促项目开发商对项目消防进行评估，对房屋安全性进行鉴定。评估和鉴定合格的，出具竣工验收备案手续。如果评估和鉴定存在消防和安全问题的，根据消防评估意见和房屋安全性鉴定报告对存在的问题进行整改，整改合格后，出具竣工验收备案手续。若项目开发商无资金对项目进行房屋安全鉴定或无资金对消防和安全问题进行整改的，可由属地政府及其相关部门对开发商相关责任人资产进行全面清核。有资产的，可由相

关部门组织开发商以资产为抵押贷款或借款用于房屋安全鉴定、消防安全评估及问题整改。确实无资产的，按“一事一议”原则报属地政府处置。若项目开发商相关责任人失联、丧失民事行为能力、死亡或涉嫌犯罪被限制人身自由等原因无人申请的，可由属地政府及其相关部门组织对项目进行房屋安全鉴定、消防安全评估和问题整改，由此产生的费用通过“无因管理诉讼”依法追偿，同时追究开发商其他相应法律责任。

2.因未按照建设工程规划许可内容进行建设造成规划验收不合格的楼盘。由自然资源部门会同相关部门依据《城乡规划法》《土地管理法》等法律法规对违法违规行为进行查处，经核实属于开发商原因的，督促开发商限期整改，并出具核实意见；不能整改的，依法处理。经核实属于个别业主私搭乱建等违规装修，并非开发商原因的，允许办理不动产权证初始登记，保障其他守法守规业主群体的不动产权登记权益；不能整改的，不得为违法违规的业主办理登记个人不动产权登记证，并依法处理。

3.由于历史政策原因，总平和工程规划在审批商住比时不一致，可按经审批的总平或工程规划许可确定的商住比进行验收，有关部门应予认可，需补缴土地出让金的依法办理。

4.因不符合工程消防验收标准、擅自占用公共消防平台等造成消防验收不合格的楼盘。由住房城乡建设部门会同有关部门依法严肃查处，责令限期整改合格后，开发商按程序组织消防验收；未整改合格的，依法处理。

5.不按国家标准修建人防工程或少修建、不修建人防工程的，由人防主管部门依法查处并责令限期整改，验收合格后，人防主管部门予以验收备案；无整改条件的，由人防主管部门依法查处并责令补缴人防易地建设费，建设单位足额缴纳人防易地建设费后，人防主管部门予以验收备案。对暂无经济能力补缴人防易地建设费的建设单位，在建设单位完成资产抵押、信用担保等抵押担保手续并作出有效承诺后，人防主管部门可先予出具人防备案手续，建设单位在工程竣工交付两个月内完成费用的足额补缴。

（四）涉嫌违法犯罪、破产重整的“问题楼盘”化解处置

1.对涉嫌违法犯罪的“问题楼盘”，住房城乡建设、自然资源、市场监管、税务等相关部门依据职能依法处罚。构成犯罪的，由政法、检察、法院、公安等部门及时介入，依法严厉打击，追回被侵占转移的资产依法优先用于项目建设。

2.对进入破产重整程序的“问题楼盘”案件，构建党委领导、政府支持、法院主导、多方参与的破产案件审判“四位一体”工作格局。政府相关部门配合协调解决涉税、土地规划、购房者涉诉信访、职工安置等问题，法院充分发挥审判职能作用，压缩破产审理时间、降低破产成本、提升破产程序实效性。加强破产审判工作，督促破产管理人加快办理。

（五）其他“问题楼盘”化解处置

问题楼盘”涉及面广，情况复杂，往往由多种因素造成，可由市法律“六人组”或聘请专业律师团队，对项目盘活提出法律意见和建议，为相关当事人提供法律咨询服务，引导通过司法途径解决问题。市调处中心、各县（市、区）人民政府要加强组织领导，按照“一盘一策、一事一议”的原则，坚持问题导向，组织相关部门及时研究，依法依规依纪制定具体化解处置方案。

五、建立健全长效机制

针对“问题楼盘”化解处置中发现的突出问题，各级主管部门要建立健全长效机制，从源头管控到事中事后监管，杜绝出现新的“问题楼盘”。

（一）强化建设工程规划及土地管理。自然资源部门要依法依程序及时收缴土地出让金，做好规划审批及规划实施过程监管，摸排未按照建设工程规划许可内容进行建设的楼盘，并建立台账实行整改销号。

（二）加强预售、工程质量安全管理。住房城乡建设部门要加强商品房预售管理和资金监管,严格执行商品房预售许可条件和预售资金用途。强化预售资金监管，严肃查处房屋预售资金体外循环和截留挪用的行为。强化工程质量安全管理，落实五方责任，严格执行工程建设法律法规和强制性标准，严肃查处项目责任主体及人员在建设过程中的违法违规行为。

（三）深化广告宣传管理。加强对房地产广告的联动协作监管，相关部门要将日常监管中发现的违法线索及时推送市场监管部门。市场监管部门对虚假宣传、广告违法以及价格等违法违规行为依法调查处理。

（四）依法打击房地产领域违规违法行为。住房城乡建设、市场监管、自然资源、城管执法等部门按照职能职责加强对房地产市场的日常监督管理，政法部门持续统筹协调全市房地产领域扫黑除恶工作。各相关部门进一步加强房地产领域违规违法案件线索的收集，并将违法犯罪线索移送公安机关联合查处。公安机关负责接收、侦办、查处涉及“问题楼盘”违法犯罪问题，重拳打击、震慑房地产领域违法犯罪行为，规范房地产市场秩序。

（五）实施联合惩戒。严格按照国务院办公厅《关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》（国办发〔2020〕49号）要求，依法依规认定房地产开发领域开发经营活动中的失信主体，开展失信惩戒。

六、工作要求

（一）加强领导，形成工作合力。各县（市、区）人民政府、市直有关部门要进一步提高政治站位，把推动化解处置“问题楼盘”作为重大民生工程、民心工程，成立“问题楼盘”处置推进机构统筹协调化解工作，明确职能职责，建立健全各部门联动协调机制，建立“问题楼盘”台账，定期召开处置推进会议，通报进展情况，集中协调解决难点问题，确保各类问题有序化解。市级有关部门要根据职能职责及本指导意见制定工作细则，针对共性问题提出一批可复制、可推广的化解模式，并对具体问题给予政策指导。

（二） 依法行政，打击违法行为。相关部门加强行业监管，开展以“双随机、一公开”为基本手段，以重点监管为补充，以信用监管为基础，提升行政执法力度，严厉查处违法违规行为，严肃追究违法主体责任，落实联合惩戒机制，强化房地产开发楼盘的风险研判和监测预警。

（三）严肃追究责任，用好容错纠错机制。各级有关单位和部门及其工作人员徇私舞弊、滥用职权、失职渎职的，严肃追究责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。同时用好“容错纠错”机制，支持和鼓励在“问题楼盘”化解等工作中真抓实干、开拓创新、主动担当作为。

抄送：市委各部门，东兴试验区工管委办公室，防城港军分区，

各人民团体。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市监委，市中级法院，

市检察院。

各民主党派防城港市委会，市工商联。

防城港市人民政府办公室

2022 年 2 月 14 日印发